Bagaimana bank isytihar hartanah anda di lelong
Moving house
Mungkin kita selalu mendengar mengenai kawan-kawan kita yang berjaya memiliki rumah lelong pada harga tak logik rendahnya. Harga rumah murah ini kadang-kadang jadi satu tren dan “boring” bila terlalu banyak spekulasi dari pembida atau sindiket – sindiket rumah lelong.
Hari ini saya ingin bercerita sedikit mengenai rumah lelong, tetapi bukan cara beli rumah lelong tetapi bagaimana bank melelong hartanah anda. Dari setiap lelongan jika sesebuah rumah itu tidak dapat dilelong pada tarikh tertentu, pada tarikh lelongan akan datang, harga rumah lelong itu akan di turunkan sebanyak 5% hingga 10% berdasarkan pada harga lelong lepas.
Kesemua bank di Malaysia punyai prosedur tertentu dan syarat-syarat ketat sebelum mereka mengisytiharkan hartanah anda untuk di lelong. Ada beberapa langkah yang perlu dilakukan oleh pihak pengurusan bank seperti; Menghantar surat peringatan pertama pada tuan rumah (peminjam).
Pada bulan kedua pula, bank akan sekali lagi menghantar notis susulan dengan peringatan akhir agar anda lekas-lekas membayar ansuran pinjaman rumah tersebut. Pada bulan ketiga dan keempat; bank akan menghantar surat kuasa dari peguam untuk menyuruh anda membayar semua baki tunggakkan dalam masa 14 hari.
Lepas tarikh yang ditetapkan oleh pihak bank, pihak bank akan sekali lagi menghantar surat kuasa penarikan balik kemudahan dari pihak peguam, dan sekali lagi menuntut anda membayar segala baki tertunggak termasuk keseluruhan jumlah pinjaman dalam tempoh maksima 14 hari.
Kebiasaannya jika anda tidak dapat membayar ansuran rumah didalam masa 3 bulan berturut-turut secara rasminya Bank Negara menetapkan yang anda adalah sebagai hutang tidak berbayar (NPL). Setelah sampai tempoh lima bulan, dan anda masih tidak membuat sebarang bayaran, Notis akan dikeluarkan oleh pihak bank mengenai kemungkiran suatu gadaian (borang 16D) keatas pemilik rumah (peminjam).
Masuk pada bulan keenam dan ketujuh, anda mula dipanggil kemahkamah. Prosiding mahkamah ini bergantung pada jenis geran hartanah, peguam dari pihak bank pula cepat-cepat memohon untuk memperolehi arahan jualan dari pihak mahkamah, selain itu mereka juga sibuk untuk melantik pelelong, dan menetapkan tarikh lelongan dan juga harga rizab mengikut baki pinjaman semasa anda sebagai peminjam dan tuan rumah.
Kebiasaan disini, bank akan melantik penilai hartanah untuk mendapatkan harga rizab lelong berdasarkan harga pasaran yang dibuat oleh penilai hartanah lelong. Segala proses ini memakan masa dalam tempoh tujuh hingga lapan sebelum rumah anda disytiharkan sebagai rumah lelong.
Jadi jika anda tidak mahu rumah anda di lelong, berusahalah memastikan bayaran ansuran pinjaman berjalan dengan lancar.
Popularity: 8%
Artikel berkaitan dari topik menarik ini:
Biasanya harga lelong kurang berapa persen dari harga pasaran? Mcmmana valuation dibuat? Kalau rumah tu renovated, berbeza ke? Ada x website yg provide rough valuation utk property kat lembah klang ni? TQ!
nilai hartanah ni hanya valuer saja yang tahu. kebiasaan bank akan lelong ikut baki pinjaman lah. Bagi bank asalkan boleh cover loss dah cukup.
tapi tetap guna valuer, kekadang tu nilai lelong dari valuer pun tak munasabah. Bergantung pada kes dan lokasi hartanah.
Nak tanya, bolehkah bank lelong rumah apabila pembeli dikatakan gagal bayar yuran guaman yang dicaj, walaupun ansuran rumah dibayar. Ketika pembeli bayar ansuran yang tertunggak menggunakan wang kwsp, amaun tersebut tidak dimasukkan. namun pihak bank menuntut bayaran segera yang mencecah ribuan ringgit dan jika gagal, rumah akan dilelong. Tidak bolehkah yuran guaman itu dimasukkan ke dalam baki pinjaman yang belum selesai?
dalam hal ini jangan sampai berlarutan, mungkin x lelong… tp boleh disita. Kalau u ade kawan2 lawyer minta nasihat dia. Kebanyakkan officer bank ni mmg kerek sikit. Tp kalau u ade peguam… suruh mereka call sendiri peguam anda. kebiasaan peguam memang boleh berbincang dgn bank tentang byrn macam mane yg u boleh usahakan atau penyelesaian masalah ini. jadi kalau u tidak mahu pening, upah orang untuk terima pening anda itu..
semoga berjaya…
jgn ckp officer bank kerek bro..terasa aku ni..
Nak tanya, macam mana pula kalau kes owner x pernah dapat reminder letter dari pihak bank..then tau2 rumah dah kena lelong. Pastu ada balance yg kena byr dengan pihak bank. Owner x dapat surat, call atau email. Owner boleh buat aduan x?
Thanks
Mas – ada bnyk kes camni.
owner tak dapat notis. tau tau je rumah kena lelong.
tapi pendapat saya , kalau dah tak bayar installment selama 6 bulan, takkan la tak tau.atau tak ingat. surat akan dihantar oleh pihak bank ke alamat terakhir owner yang ada dalam rekod bank.
So kalau tak dapat surat, itu dikira sebagai salah owner, bukan pihak bank.
bank telah menjalankan kerjanya.
tapi kita still boleh persoalkan..
tuanbri
tumpang tnye…saya ada kes dimana rumah adik saya telah dilelong oleh pihak bank, tetapi bank menarik-balik lelongan atas sebab rumah tersebut tidak boleh dijual kepada non-bumi…adakah rumah tersebut akan menjadi hak milik adik saya semula dan selama proses penjualan rumah tersebut dengan owner baru yg telah terbatal, siapakan yang akan menanggung tunggakkan bayaran rumah dalam tempoh tersebut? bank ke atau adik saya? lagi satu, buleh tak saya dapatkan prosidur macam-mana caranya nak dapatkan balik umah adik saya tu…
Ima,
untuk makluman ima, rumah yang dilelong sama ada di tarik balik atau tak laku tetap atas nama adik ima, hakmilik adik ima tidak akan berubah melainkan ada pembeli yang membelinya dan membuat pindahmilik selepas itu kerana di pejabat tanah masih tercatat nama adik ima.
Siapakah akan tanggung tunggakan dalam tempoh tersebut ?
Adik Ima, kerana harta itu masih namanya.
Prosedur nak dapat balik rumah tu ?
Kena pergi berjumpa dengan Bank yang melelong rumah tu dan berunding dengan bank. Kalau bank kata perlu lelong balik, bank akan lantik pelelong. Pergi jumpa pelelong tersebut supaya membantu ima untuk dapatkan kembali rumah tu. Pelelong boleh bantu agar Ima mendapat balik hartanah tu. Bagaimana caranya? Kena tanya pelelong…open secret.
salam nak tumpang tanya, mcm saya ni ada tunggakan dengan kontraktor yang membaik pulih rumah saya yang terbakar…tunggakan saya bayar ansur-ansur tapi kontraktor tersebut tak nak dibayar sedikit..lalu memberi amaran kepada saya bahawa dia akan mengambil tindakan mahkamah untuk melelong rumah saya…pertanyaan saya..adakah dia mempunyai kuasa untukmelelong rumah saya??rumah saya masih dalam pinjaman dengan pihak bank dan saya tidak pernah terlepas membayar ansuran…apa tindakan yang perlu saya buat??
Mar..kontraktor tersebut xleh nk simply lelong umah orang..slalunya dia leh buat masalah dgn buat “kaveat”..so owner umah tu xleh nak buat apa2 transaksi jualan selagi kaveat tu ada..
“kaveat” tu ape yer????boleh jelaskan…
Kaveat adalah satu pendaftaran halangan untuk sebarang urusniaga ke atas sebidang tanah. Ini bermaksud pendaftaran kaveat akan menyebabkan pemilik berdaftar tidak boleh membuat sebarang urusniaga terhadap tanah berkenaan semasa tempoh kaveat masih berkuatkuasa
Salam.. saya ada tunggakan rumah sebanyak 8 bulan. Sekiranya rumah saya dilelong, adakah ia akan dijual mengikut harga semasa? Sekiranya harga lelongan itu melebihi hutang saya, adakah lebihan itu akan dipulangkan kepada saya? Adakah semasa lelongan itu saya akan dimaklumkan?
lebihan jualan lelongan akan diberikan kpd owner lepas tolak semua charge mcm legal fee dll..harap maklum
Lepas rumah kena lelong, bagaimana nak bayar balik baki loan. Ada ke tempoh masa yang ditetapkan? Contohnya hutang ngan bank RM 225,000. Harga lelong belum pasti, macam mana bank kira jumlah yang kita kena bayar balik?
senang kata jgn la bagi rumah kena lelong..masalah makin byk, bukan selesai masalah
Tumpang tanya… rumah saya dah 5 bulan tertunggak. kemundian saya di offer oleh bank untuk restructuring the loan. Saya terima dan agreement telahpun di tandatangani di pejabat lawyer bank. Tetapi Legal unit pihak bank keep calling minta saya langsaikan tunggakan sedangkan dlm agreement restructuring tu telah mengambil kira tunggakan itu sekali… tiba2 hari ini saya terima surat saman dr lawyer… Sekarang ni adakan rumah saya akan dilelong. Bagaimana dengan agreement restructuring yg telah ditandatangi itu. Saya jadi keliru sbb pihak bank di HQ mengatakan agreement itu valid dan telah berjalan ttp pihak legal unit mereka pula menghantar saman… Apa perlu saya buat…