Bagaimana bank isytihar hartanah anda di lelong
Moving house
Mungkin kita selalu mendengar mengenai kawan-kawan kita yang berjaya memiliki rumah lelong pada harga tak logik rendahnya. Harga rumah murah ini kadang-kadang jadi satu tren dan “boring” bila terlalu banyak spekulasi dari pembida atau sindiket – sindiket rumah lelong.
Hari ini saya ingin bercerita sedikit mengenai rumah lelong, tetapi bukan cara beli rumah lelong tetapi bagaimana bank melelong hartanah anda. Dari setiap lelongan jika sesebuah rumah itu tidak dapat dilelong pada tarikh tertentu, pada tarikh lelongan akan datang, harga rumah lelong itu akan di turunkan sebanyak 5% hingga 10% berdasarkan pada harga lelong lepas.
Kesemua bank di Malaysia punyai prosedur tertentu dan syarat-syarat ketat sebelum mereka mengisytiharkan hartanah anda untuk di lelong. Ada beberapa langkah yang perlu dilakukan oleh pihak pengurusan bank seperti; Menghantar surat peringatan pertama pada tuan rumah (peminjam).
Pada bulan kedua pula, bank akan sekali lagi menghantar notis susulan dengan peringatan akhir agar anda lekas-lekas membayar ansuran pinjaman rumah tersebut. Pada bulan ketiga dan keempat; bank akan menghantar surat kuasa dari peguam untuk menyuruh anda membayar semua baki tunggakkan dalam masa 14 hari.
Lepas tarikh yang ditetapkan oleh pihak bank, pihak bank akan sekali lagi menghantar surat kuasa penarikan balik kemudahan dari pihak peguam, dan sekali lagi menuntut anda membayar segala baki tertunggak termasuk keseluruhan jumlah pinjaman dalam tempoh maksima 14 hari.
Kebiasaannya jika anda tidak dapat membayar ansuran rumah didalam masa 3 bulan berturut-turut secara rasminya Bank Negara menetapkan yang anda adalah sebagai hutang tidak berbayar (NPL). Setelah sampai tempoh lima bulan, dan anda masih tidak membuat sebarang bayaran, Notis akan dikeluarkan oleh pihak bank mengenai kemungkiran suatu gadaian (borang 16D) keatas pemilik rumah (peminjam).
Masuk pada bulan keenam dan ketujuh, anda mula dipanggil kemahkamah. Prosiding mahkamah ini bergantung pada jenis geran hartanah, peguam dari pihak bank pula cepat-cepat memohon untuk memperolehi arahan jualan dari pihak mahkamah, selain itu mereka juga sibuk untuk melantik pelelong, dan menetapkan tarikh lelongan dan juga harga rizab mengikut baki pinjaman semasa anda sebagai peminjam dan tuan rumah.
Kebiasaan disini, bank akan melantik penilai hartanah untuk mendapatkan harga rizab lelong berdasarkan harga pasaran yang dibuat oleh penilai hartanah lelong. Segala proses ini memakan masa dalam tempoh tujuh hingga lapan sebelum rumah anda disytiharkan sebagai rumah lelong.
Jadi jika anda tidak mahu rumah anda di lelong, berusahalah memastikan bayaran ansuran pinjaman berjalan dengan lancar.
Popularity: 6%
104 Ulasan Dari “Bagaimana bank isytihar hartanah anda di lelong”
Tinggalkan ulasan anda
Property On Sale!
- A three (3) bedroom apartment – Unit No. B3-105, Block B3, Inang Apartment, Jalan Inang, Taman Impian Ehsan III
- A three (3) bedroom low cost flat – Unit No. N-13-16, 13th Floor, Block N, Jalan PJS 5/13, Taman Desaria
- An intermediate double (2) storey terrace house – No. 26, Jalan Kesuma 8/1E, Bandar Tasik Kesuma
- A corner three (3) bedroom apartment – Unit No. P2-B-00-01, Ground Floor, Block P2B, Sri Camellia Apartments, Jalan Sepakat Indah 3, Taman Sepakat Indah, Sungai Chua
- A two (2) bedroom low cost flat – Unit No. K-4-6, 3rd Floor, Block K, Rumah Pangsa Sri Cempaka, Persiaran Cempaka, Bandar Sri Damansara
- A three (3) bedroom medium cost apartment – Unit No. B-4-12, 4th Floor, Block B, Putra Impian Apartment, Jalan PP 39, Taman Pinggiran Putra, Seksyen 2
- A three (3) bedroom apartment – Unit No. C-5-15, 5th Floor, Block C, Mentari Court, Jalan PJS 8/9, Taman Seri Mentari
- An intermediate three bedroom apartment – Unit No. 2-G-14, Ground Floor, Pangsapuri Cemara, Jalan Pinggiran 1/1, Taman Pinggiran Putra, Seksyen 1
- A three (3) bedroom medium cost apartment – Unit No. 05-21, 5th Floor, Block Seroja, Pangsapuri Taman Tun Teja, Persiaran Tun Teja, Taman Tun Teja
- An intermediate three (3) bedroom low cost flat – Unit No. 503, 4th Floor, Block A, Jalan PJS 5/11, Taman Desaria
Biasanya harga lelong kurang berapa persen dari harga pasaran? Mcmmana valuation dibuat? Kalau rumah tu renovated, berbeza ke? Ada x website yg provide rough valuation utk property kat lembah klang ni? TQ!
nilai hartanah ni hanya valuer saja yang tahu. kebiasaan bank akan lelong ikut baki pinjaman lah. Bagi bank asalkan boleh cover loss dah cukup.
tapi tetap guna valuer, kekadang tu nilai lelong dari valuer pun tak munasabah. Bergantung pada kes dan lokasi hartanah.
Nak tanya, bolehkah bank lelong rumah apabila pembeli dikatakan gagal bayar yuran guaman yang dicaj, walaupun ansuran rumah dibayar. Ketika pembeli bayar ansuran yang tertunggak menggunakan wang kwsp, amaun tersebut tidak dimasukkan. namun pihak bank menuntut bayaran segera yang mencecah ribuan ringgit dan jika gagal, rumah akan dilelong. Tidak bolehkah yuran guaman itu dimasukkan ke dalam baki pinjaman yang belum selesai?
dalam hal ini jangan sampai berlarutan, mungkin x lelong… tp boleh disita. Kalau u ade kawan2 lawyer minta nasihat dia. Kebanyakkan officer bank ni mmg kerek sikit. Tp kalau u ade peguam… suruh mereka call sendiri peguam anda. kebiasaan peguam memang boleh berbincang dgn bank tentang byrn macam mane yg u boleh usahakan atau penyelesaian masalah ini. jadi kalau u tidak mahu pening, upah orang untuk terima pening anda itu..
semoga berjaya…
jgn ckp officer bank kerek bro..terasa aku ni..
memang kerek..
Nak tanya, macam mana pula kalau kes owner x pernah dapat reminder letter dari pihak bank..then tau2 rumah dah kena lelong. Pastu ada balance yg kena byr dengan pihak bank. Owner x dapat surat, call atau email. Owner boleh buat aduan x?
Thanks
Mas – ada bnyk kes camni.
owner tak dapat notis. tau tau je rumah kena lelong.
tapi pendapat saya , kalau dah tak bayar installment selama 6 bulan, takkan la tak tau.atau tak ingat. surat akan dihantar oleh pihak bank ke alamat terakhir owner yang ada dalam rekod bank.
So kalau tak dapat surat, itu dikira sebagai salah owner, bukan pihak bank.
bank telah menjalankan kerjanya.
tapi kita still boleh persoalkan..
tuanbri
setuju sgt2..bukan senang nak lelong umah org ni..Malaysia kira untung la law byk untuk lelong..b4 lelong mahkamah kena panggil untuk jatuh hukum..kalau tak mai ada JID plak..byk keja la senang kata
urgent…saya betul2 risau dan tiada panduan. nak bertanya sekiranya saya sudah dpt arahan dari bank dan peguam untuk tarikh sebutan lelongan rumah di Land Office, bolehkah rumah saya di selamatkan lagi. saya sudah berjanji membayar tungakkan dlm tmpoh 3 bln lpas utk jelaskan RM13k tetapi setakat ni terkumpul cuma 5k. Peguam bg tmpoh hingga 25Jan2011, bagaimana saya nk selamatkn rumah saya.
maaf sebab lambat reply..lama xbukak..sebenarnya boleh diselamatkan lagi tapi tgk pada officer bank tu jgk la..kalau kerek sgt susah la skit..pada pendapat saya : pegi bank dan mintak untuk restructure loan puan.. walaupun agak suntuk tapi boleh buat lagi..mcm saya kata td, tgk officer tu sendiri la..satu cara lagi dapatkan buyer dan buat Private Treaty ngn bank..ini mengelakkan nama disenarai hitamkan dan dapat duit
tumpang tnye…saya ada kes dimana rumah adik saya telah dilelong oleh pihak bank, tetapi bank menarik-balik lelongan atas sebab rumah tersebut tidak boleh dijual kepada non-bumi…adakah rumah tersebut akan menjadi hak milik adik saya semula dan selama proses penjualan rumah tersebut dengan owner baru yg telah terbatal, siapakan yang akan menanggung tunggakkan bayaran rumah dalam tempoh tersebut? bank ke atau adik saya? lagi satu, buleh tak saya dapatkan prosidur macam-mana caranya nak dapatkan balik umah adik saya tu…
Ima,
untuk makluman ima, rumah yang dilelong sama ada di tarik balik atau tak laku tetap atas nama adik ima, hakmilik adik ima tidak akan berubah melainkan ada pembeli yang membelinya dan membuat pindahmilik selepas itu kerana di pejabat tanah masih tercatat nama adik ima.
Siapakah akan tanggung tunggakan dalam tempoh tersebut ?
Adik Ima, kerana harta itu masih namanya.
Prosedur nak dapat balik rumah tu ?
Kena pergi berjumpa dengan Bank yang melelong rumah tu dan berunding dengan bank. Kalau bank kata perlu lelong balik, bank akan lantik pelelong. Pergi jumpa pelelong tersebut supaya membantu ima untuk dapatkan kembali rumah tu. Pelelong boleh bantu agar Ima mendapat balik hartanah tu. Bagaimana caranya? Kena tanya pelelong…open secret.
betul tu..kena amik selekoh skit..jgn straight ikut law sgt hahaha…
salam nak tumpang tanya, mcm saya ni ada tunggakan dengan kontraktor yang membaik pulih rumah saya yang terbakar…tunggakan saya bayar ansur-ansur tapi kontraktor tersebut tak nak dibayar sedikit..lalu memberi amaran kepada saya bahawa dia akan mengambil tindakan mahkamah untuk melelong rumah saya…pertanyaan saya..adakah dia mempunyai kuasa untukmelelong rumah saya??rumah saya masih dalam pinjaman dengan pihak bank dan saya tidak pernah terlepas membayar ansuran…apa tindakan yang perlu saya buat??
Mar..kontraktor tersebut xleh nk simply lelong umah orang..slalunya dia leh buat masalah dgn buat “kaveat”..so owner umah tu xleh nak buat apa2 transaksi jualan selagi kaveat tu ada..
“kaveat” tu ape yer????boleh jelaskan…
Kaveat adalah satu pendaftaran halangan untuk sebarang urusniaga ke atas sebidang tanah. Ini bermaksud pendaftaran kaveat akan menyebabkan pemilik berdaftar tidak boleh membuat sebarang urusniaga terhadap tanah berkenaan semasa tempoh kaveat masih berkuatkuasa
Salam.. saya ada tunggakan rumah sebanyak 8 bulan. Sekiranya rumah saya dilelong, adakah ia akan dijual mengikut harga semasa? Sekiranya harga lelongan itu melebihi hutang saya, adakah lebihan itu akan dipulangkan kepada saya? Adakah semasa lelongan itu saya akan dimaklumkan?
lebihan jualan lelongan akan diberikan kpd owner lepas tolak semua charge mcm legal fee dll..harap maklum
Lepas rumah kena lelong, bagaimana nak bayar balik baki loan. Ada ke tempoh masa yang ditetapkan? Contohnya hutang ngan bank RM 225,000. Harga lelong belum pasti, macam mana bank kira jumlah yang kita kena bayar balik?
senang kata jgn la bagi rumah kena lelong..masalah makin byk, bukan selesai masalah
Tumpang tanya… rumah saya dah 5 bulan tertunggak. kemundian saya di offer oleh bank untuk restructuring the loan. Saya terima dan agreement telahpun di tandatangani di pejabat lawyer bank. Tetapi Legal unit pihak bank keep calling minta saya langsaikan tunggakan sedangkan dlm agreement restructuring tu telah mengambil kira tunggakan itu sekali… tiba2 hari ini saya terima surat saman dr lawyer… Sekarang ni adakan rumah saya akan dilelong. Bagaimana dengan agreement restructuring yg telah ditandatangi itu. Saya jadi keliru sbb pihak bank di HQ mengatakan agreement itu valid dan telah berjalan ttp pihak legal unit mereka pula menghantar saman… Apa perlu saya buat…
Saudari Ummi..masalah ni selalu terjadi. lazimnya officer bank akan dpt list untuk diaorg collect dari customer tiap2 bulan tp officer tu amik list bulat2 tanpa buat double check dlm system dll..jadi nasihat saya pegi bank tersebut dan lagi cantik jumpa GM untuk collection dan cerita masalah..pasti selesai InsyaAllah
Terima kasih atas nasihat syukri ni..
Salam,
Atas nasihat En Syukri saya telah pergi ke Bank dan menyelesaikan masalah saya. Betul kata En Syukri, Collection team dan legal unit tidak link. Setelah saya pergi berjumpa dengan Officer berkaitan dengan rumah saya tu, mereka dapati restructuring process telah diluluskan dan telah pun berjalan sejak april 2010 lagi. Tetapi pihak Legal tidak mengendahkannya. Setelah saya pergi ke Bank HQ dan Officer disana bercakap sendiri dengan legal Unit di cawangan lain, akhirnya saya hanya perlu membayar sebulan tunggakan. Sekarang saya rasa lega akhirnya tiada mimpi ngeri dan rumahpun terselamat… Terima kasih banyak2 atas nasihat.
Great post, I have been looking for that…
Royce
Possibly the most interesting read I read in my life?
-Thank you
Melva
Salam nak tanya.. lari tajuk sikit. kalau kite mahu bina rumah sendiri.. kite mesti ada cash di tangan kan.. tetapi kalau nak ada cash, mmg nazak la.. so boleh tak kite bayar ansur2 kepada pemaju?
Contoh, kos rumah yang kita bina itu rm50,000. Tapi di tangan kita hanya ada rm25,000 sahaja.. Jadi boleh tak kite bayar ansur2 secara bulanan lagi rm25,000 tu kepada pemaju?
cik Niza..nak buat rumah kat mana??tak penah dengar bleh buat ansuran buat rumah kat KL tapi kampung saya di Arau mmg org kampung leh la ‘kawtim’ ngn org buat rumah tu..
apa2 pun cuba ‘kawtim’ ngn kontraktor yang ada & paling penting ada perjanjian. dah dapat nanti hello2 la kat sini
ada bank call saya cakap nak lelong rumah mak saya tapi yang buat pinjaman loan bukan mak saya..kalau bukan rumah sendiri, bank boleh lelong ke?
salam, saya ada cerita sikit yang perlukan pandangan dan nasihat. saya telah buat reschedule rumah. tahun lepas ada orang bank datang rumah saya dan bagi surat rumah nak dilelong. agak terkejut sbb setiap bulan ada bayaran dibuat. rupa-rupannya duit dalam bank yang suami mskkan setiap bulan tidak ditolak olh bank tersebut.(itu adalah perjajnjian bank dan kami) selepas diberi penerangan seperti biasa pegawai bank yang kerek tu cari kesalahan yang lain pula. walaubgaimana pun segala tuntutan saya dapat buat. malangnya jiran saya menyatakan rumah saya ada dipamerkan untuk dilelong kepada umum.sedangakan saya tidak dapat apa-apa surat, baik dari bank atau dari mahkamah.macam mane ni. sekarang nama saya ada dalam ctos. baru tahu. macam mane ni.adakah tindakan bank tu betul?
Puan Nor..setahu saya tindakan bank untuk melelong tanpa pengetahuan pemilik tu biasa berlaku..tak semestinya dapat surat mahkamah baru boleh lelong sebab kalau case LACA proses nak lelong kejap ja tak payah melaui mahkamah sgt pun..nasihat saya pi bank dapatkan cerita tepat dan cara nak selesai..saya nak bg pendapat pun tak tau mcm mana cerita dari awal..kalau dah settle semua tuntutan nape nak lelong kan?pasti ada sebab lain
Rumah saya dah kena lelong pada tahun 2005 (mengikut kata bank lah). Pada 22 oktober 2010 yang lalu saya minta full satlement dari pihak bank, jumlahnya ialah RM57k++(loan rumah) + rm28k++ (loan ronavation). Nak bayar sekaligus mna nak dapat duit. Saya buat pinjaman rm35k ngan buat renovation rm15k. Cam mana nak selesaikan masalah nie. Nama dah CTOS, blacklist, cuma belum istihar muflis jer lagi. Tolong bagi pendangan saudara. Anak dah 4 orang. kekadang gaji pun dah jadi defisit.
salam..sekadar berkongsi pendapat..saya tak nampak jalan lain melainkan mintak tolong AKPK je..
Saya ingin bertanya, kalau rumah dah diberi notis untuk dilelong, dan tarikh lelongan adalah dalam masa 2 minggu, masihkah sempat bagi pemilik untuk menarik balik/memperbetulkan keadaan? Kalau boleh bagaimana? Baki pinjaman adalah sebanyak lebih kurang RM90k dan tunggakan selama 10bulan.
Salam Rina..sekadar berkongsi pendapat je k..sbb penah handle kes lelong masa keja ngn bank dulu..kalu dah dpt OFS @order for sale @bahasa senang dapat perintah lelong selalunya bank bleh call off @tarik balik lelongan paling cepat 3 minggu sebelum lelong dgn bayar kesemua yg tertunggak termasuk apa2 fee.. penah jgk peminjam yg konon cerdik dia pi jual kat mudah.my dgn harapan bank xleh lelong..tapi kalu nak discharge geran pun melalui bank jgk kn..so tak dapek la nk nolong..
terima kasih. maksudnye masih boleh nego ngan pihak bank lah yea. Kalau hanya boleh bayar partly of tuggakkan bagaimana pulak yea?
lazimnya bank tak terima untuk bayar partly ni..senang kata takde istilah part payment kalu dah nak lelong..kalau 4-5bulan tertunggak dibolehkan lagi la..tapi ikut budi bicara bank tu sendiri la..tq
nk bertanya..sy dpt sebuah rumah lelong..tempoh bayaran baki ke bank pelelong 3 bulan..tp smpai sekarang tak selesai lg selepas lebih 5 bulan…,lawyer sy ckp lewat sbb mslah salah alamat..mksudnya alamat rumah lelong tue dh bertukar ke alamat baru..tp masih rumah yg sama..cuba poskod dh bertukar..kesalah tue lawyer sy ckp pihak bank pelelong yg salah, so bank sy buat pinjaman tangguhkan utk keluaran duit…apa yg saya risau dgn denda lewat nie..lawyer sy kate tak perlu byr sbb pihak bank pelelong yg silap..
Salam..saya nak berikan jawapan kpd soalan ujang. Sya dah beli bbrapa rumah lelong dan pernah juga lewat bayar sbb loan lewat lulus. En Ujang perlu britau peguam yg En Ujang lantik supaya minta lanjutkan masa pembayaran dpd bank yg melelong. Jika diluluskan, bank tersebut akan kenakan caj bagi setiap hari yg terlewat. Bagi kes En., dah lewat 2 bulan, pasti cajnya tinggi. Apa yg penting, bank yg melelong mesti dimaklumkankelewatan tersebut bagi mengelak rumah dilelong semula.
lawyer sy dh mklumkan pada lawyer bank…kelewatan bkn kesilapan pihak lawyer sy,tp pada pihak bank pelelong kerana alamat yg bank tue letak adalah alamat lama,pemaju telah tukakan alamat tue dan poskod pun bertukar
sebaiknya En dptkan surat lanjutan masa dr bank yg melelong. Tentang kenaan interest lewat, minta peguam En. buat rayuan dgn alasan2 yg En nyatakan di atas. Saya belum alami kes begini tp sy pernah sekali dikenakan pinalti kerana loan lewat lulus. Peguam sya silap isi borang permohonan loan. Sya suruh peguam tu bayarkan interest, kalau tak bayar sya nak adukan kepada Bar Council. Akhirnya dia bayar juga.
Sepekara lagi sya nak beritau, En perlu selalu hub peguam utk tahu kedudukan terkini. Mereka selalu lalai. Isu poskod ni isu kecil shj, tak patut jadi masalah sehingga dep lesap. Peguam sepatutnya berperanan dlm hal ni.
Emel saya ‘azlina.idrus@yahoo.com.my’ utk kongsi pengalaman.
tq…sy ada email puan…utk aduaan mslah sy…hehe
Saya dah jawab emel tuan. Maaf lewat kerana sya di China.