Order baru dunia hartanah 2010 di Malaysia – bhg 2
Saya benci cukai?
Dari artikel pertama kita telah memahami persekitaran ekonomi yang saling berkaitan. Jadi apakah kebaikan sebenar cukai hartanah 2010 ini? Dari kaca mata saya sebagai pemerhati. Ianya adalah satu langkah yang baik kepada kita sebagai warganegara.
Seperti yang kita tahu kini hampir 44% dari hartanah mewah di Kuala Lumpur dikuasai oleh pelabur-pelabur asing. Angka ini amat merisaukan kerana ia bakal mewujudkan ketidak stabilan pemilkan hartanah di bandar-bandar.
Dari pemerhatian yang dilakukan, pada awal tahun 2000 pasaran hartanah diMalaysia sebenarnya masih dibawah nilai sebenar. Walaupun nampak berkembang inisiatif kerajaan yang memansuhkan terus cukai pendapatan penjualan hartanah pada tahun 2007 adalah satu titik kemuncak sehingalah ke hari ini. Dengan ini berlumba – lumbalah pemilik hartanah di Kuala Lumpur mula menjual hartanah mereka. Pada waktu itu tercetusnya gelombang baru hartanah yang mana semakin ramai yang mempraktiskan “flipping” secara tidak terkawal sehingga mengheret hartanah itu bertukar tangan beberapa kali didalam masa setahun. Cara ini memang menguntungkan pada mereka yang mempunyai modal yang besar. Cara ini juga digunakan oleh Donald Trump untuk beberapa hartanahnya dan cara ini juga membuat ramai jutawan menjadi billionaire.
Tetapi apa kesannya pada ekonomi kita sebagai rakyat biasa?
Baiklah, begini sebenarnya. Apa yang saya akan terangkan ini amat berkaitan dengan kita sebagai pengguna. Apabila keadaan “flipping” ini berleluasa sebenarnya kita mempertaruhkan kehidupan anda dan kehidupan akan datang anak – anak anda. Kita sebenarnya memerlukan satu mekanisma kawalan yang saksama untuk membasmi penilaian melampau. Jika saya boleh huraikan disini melalui senario dibawah.
Senario: En Ali ingin menjual hartanah beliau pada harga nilai semasa RM250,000 tetapi permintaan pasaran pada kawasan rumah beliau itu amat rendah dan hampir – hampir tiada untuk nilai seperti itu. Jadi akhirnya En Ali memperolehi pembeli tetapi bersyarat yang mana beliau terpaksa memjual rumah itu dengan cara 100% pinjaman. Ini bermakna En Ali hanya menjual hartanah itu pada harga RM225,000 dan nilai baki 10% itu akan dilupakan. Kiraan cukainya sama seperti;
Sesuatu hartanah yang dijual dengan cukai hartanah sebanyak 5%. Dengan tujuan pinjaman 100%.
Harga Jualan/ balasan : RM250,000
Harga belian : RM180,000
Pegangan: Bebas
Tempoh Pemilikan: 10 tahun
Baki Pinjaman: RM 92,000
Keuntungan Kasar Jualan: RM70,000
Tolak kos-kos sampingan; perjanjian, yuran guaman, agen dan lain – lain
= RM 63,000
Cukai keuntungan hartanah RM 63, 000 x 5% = RM3150
———————————————————————————————————————
Sesuatu hartanah yang dijual dengan cukai hartanah sebanyak 5% tetapi dengan nilai jualan sebenar;
Harga Jualan/ balasan : RM225,000
Harga belian : RM180,000
Pegangan: Bebas
Tempoh Pemilikan: 10 tahun
Baki Pinjaman: RM 92,000
Keuntungan Kasar Jualan: RM45,000
Tolak kos-kos sampingan; perjanjian, yuran guaman, agen dan lain – lain
= RM 37,000
Cukai keuntungan hartanah RM 37, 000 x 5% = RM1850
Mana yang meguntungkan?;
Dengan menggunakan cara 100% pinjaman ia akan mengheret bebadan lebih pada penjual. Ini bermakna anda terpakasa mengeluarkan RM1300 pada sesuatu yang tidak perlu. Sebenarnya cukai hartanah ini adalah satu perkara yang baik untuk mengawal hartanah itu dijual dengan lebih tinggi dari sepatutnya. Bagaimana dengan hartanah yang harganya berjuta – juta? Cuba anda tambahkan tiga atau empat tempat kosong pada nombor – nombor diatas.
Walaupun ia satu idea yg baik untuk mengawal harga, tetapi dari senario diatas kita telah mengetahui yang mana cukai hartanah ini tidaklah seberapa mahal pun. Ianya hanya seperti mencari wang 1 ringgit didalam bakul wang kertas 10 ringgit. Jika diikutkan keuntungan anda tidak akan terjejas pun. Tetapi dengan adanya cukai ini, tidak bolehlah lagi pemilik hartanah menjual hartanah dengan harga sesuka hati.
Ianya juga satu masalah jika hartanah yang dimiliki oleh individu yang melabur secara “flipping”. Masalah “flipping” disini adalah kerana ia akan mengheret harga hartanah sesuatu kawasan itu pada tahap yang melampau tinggi atau tidak sepatutnya sedangkan nilai sebenar hartanah bukan seperti yang disarankan. Jika ia berlarutan ia bakal menjejaskan pasaran hartanah dan membebankan kita sebagai pengguna.
Jika kini ia dianggap sebagai satu tren. “Jika anda tidak mampu kenapa perlu berjuang? Carilah hartanah lain di kawasan pinggir bandar yang menawarkan harga yang lebih murah”. Jika kata – kata itu digunakan, ia seperti satu bentuk pengusiran populasi, sesiapa yang tidak mampu perlu duduk jauh dari sini. Jika anda bernasib baik, anda akan menyewa rumah tersebut sehinggalah anda meninggalkan dunia ini tanpa memilikinya.
Apakah potensi hartanah di Kuala Lumpur? Benar-benar hebat?
Suka saya ingin berkongsi bersama anda beberapa statistik menarik iaitu pada tahun 2006 sendiri nilai hartanah di Kuala Lumpur secara purata meningkat sehingga 6.9% setiap tahun sedangkan pada waktu itu kenaikan KDNK adalah 5.7%. Pada tahun sebelumnya kenaikan hartanah di Kuala Lumpur adalah 7.2% pada tahun 2005 dan 6.3% pada penghujung 2004.
Pulangan keuntungan hartanah sewaan di Kuala Lumpur pula mencatatkan kenaikkan sehingga 8.5%. Pasaran hartanah pada negeri – negeri lain seperti Pulau Pinang mencatatkan kenaikkan sebanyak 4.1%, 3.6 % di Johor dan 2.7% di perak. Secara purata kenaikan hartanah nasional adalah sebanyak 2.1% pada waktu itu. Pada hari ini kita dapat lihat yang mana kini Kuala Lumpur mempunyai permintaan tinggi pada hartanah mewah untuk pelaburan. Bergantung pada jenis- jenis hartnah, seperti hartanah bertingkat pernah mencatatkan sehingga 5.1% kenaikan setahun. Diikuti dengan rumah berkembar memperolehi kenaikan sebanyak 4.1% dan rumah teres 2.1% secara purata.
Jika anda seorang pelabur hartanah, sudah pasti hartanah di Kuala Lumpur adalah satu lokasi strategik yang akan menjadi tumpuan anda. Tetapi kebanyakkan rakyat di Malaysia ini berpendapatan sedarhana. Negara kita belum dikatakan satu negara maju. Jadi pemaju – pemaju hartanah di Kuala Lumpur itu membangunkan hartanah mewah untuk siapa? Bukan untuk kita, tetapi untuk ekspatriat yang bermutasi disini.
Ekspatriat mempunyai kelebihan kerana kadar tukaran wang yang lebih tinggi dan itu lah yang menarik pemaju yang hanya mementingkan keuntungan semata-mata. Sudah pasti aktiviti jualan murah ini akan menyebabkan lebih jauh jurang diantara rakyat biasa dan mereka yang mempunyai kapasiti untuk memiliki hartanah di bandar- bandar. Ketidak seimbangan ini dapat rasai kerana pada hari ini golongan profesional muda yang bercadang untuk memiliki hartanah terpaksa melupakan atau tidak lagi dapat membeli hartanah di kawasan bandar seperti Kuala Lumpur.
Jika kita lihat tren hari ini yang pemaju – pemaju hartanah berlumba -lumba untuk membina hartanah mewah yang rata-ratanya dijual pada harga “insanely high” pada pandangan orang kita. Tanpa cukai dan beberapa jenis polisi sebagai cara memperlahankan aktiviti penjualan murah ia akan membawa kepada ketidak seimbangan keadaan ekonomi yang kita nikmati sekarang. Bagi hemat saya, nampaknya BNM mempunyai cara tersendiri untuk mentadbir kewangan negara ini. Satu hari dia bagi, dan mereka tahu bila waktu yang tepat untuk mereka hentikannya.
Ikuti sambungan artikel ini di bahagia ketiga. Ketahui bagaiman anda dan saya boleh mengatasi masalah ini. Adakah anda bersedia untuk menyahut cabaran 2010?
Artikel berkaitan dari topik menarik ini:
Great info dude!!
There’s a wealth of information here. Thanks! I’ll be back for more.